有「城中之城」之譽的啟德發展區，是九龍市中心的新發展焦點，有十分多元化的商業配套，包括辦公室、酒店及商場。政府在 2016 年下旬完成啟德發展區第二階段檢討研究，當中建議增加區內的商業樓面，預計可容納近 10 萬就業人口。此將為啟德發展區帶來龐大的居住需求，成為區內住宅樓價及租金的強大支持。
完成第二階段檢討 優化規劃提升效益
啟德發展區結合大型基建、商業、旅遊、房屋及社區設施，大型基建除了港鐵沙中綫、單軌環保系統、T2 主幹路外，還包括已落成啟用的郵輪碼頭、規劃中的體育園和都會公園等，把發展區打造成國際級社區。
政府在 2016 年第三季為這個規模宏大的發展區完成第二階段檢討研究，並提出多項相關建議，主要是增加區內商用及住宅樓面的供應、提升多幅地皮的發展密度，以及將啟德跑道區的酒店與住宅用地重新配置。
建議增加商業樓面 容納10萬就業人口
以商業用地為例，政府建議將位於九龍灣以南、原本劃作「政府、機構或社區」的用地，撥出部分作商業用途，合共涉及 5 幅用地，地積比率為 5.8 倍及 8 倍，從而與鄰近九龍灣商貿區的發展相配合，成為一個商業氣氛較成熟的社區；而鄰近九龍城的第 2A 區 5 幅商業用地，最高地積比率放寬至最多為 6.5 倍。
新建議令啟德發展區內的商業樓面供應將增加 17%，至 2,454 萬平方呎，規模較中環、灣仔核心區現有的商業樓面面積總和更多，而就業人口便達 9.9 萬。若加上與九龍灣及觀塘結合的九龍東核心商業區 （CBD2），估計就業人口逾 40 萬。數以十萬計的上班族，將對啟德發展區及九龍東的住宅有殷切需求。
啟德首幅商業用地 創「雙高」紀錄新地王
啟德發展區內的住宅項目吸引發展商積極競投外，區內的商業發展潛力與前景也備受看好，當中首幅商業用地，在 2016 年 11 月以約 73.9 億元批出，每平方呎樓面地價 6,733 元，成交價是政府歷年最貴的商地地王，而樓面呎價亦創九龍東新高。
投得該地王的集團透露，預計包括地價的總投資成本約 130 億元，反映發展商對啟德發展區的前景信心十足。
跑道區4酒店用地 引入優質國際商旅
除了辦公室及零售樓面外，啟德發展區內也有多幅酒店用地。政府建議將啟德跑道區第 4C 區的酒店與住宅用地配搭重新分配，新部署第 4B 區 5 號住宅用地，改劃為酒店用途，而原有 3 幅向維港的靚地會繼續用作興建酒店。
估計該 4 幅酒店用地，可提供約 3,300 間客房，為啟德發展區帶來不少就業人口、更多國際級客源與消費力。
利嘉閣地產總裁廖偉強
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置有利專論優質住戶擇居啟德位於啟德發展區的工業貿易大樓，已於 2015 年第二季啟用，機電署、產業署等也租用九龍東多幢商廈的大量樓面。事實上，現時已有不少環球名企、金融保險集團、跨國機構與上市公司等，在九龍東設立總部或區域性主要辦事處。 未來發展區陸續有優質寫字樓、大型商場及國際星級酒店落成啟用，將吸引更多跨國企業與名牌商店進駐。 可見啟德發展區的就業人口將會愈來愈多，不少更會首選鄰近工作地點的新型住宅項目，當中不乏專業人士、管理精英及國際才俊等，無論他們是置業自用或租樓居住，均會成為區內樓市的重要支柱。 九龍東換樓需求殷切此外，據利嘉閣地產研究部資料，涵蓋油塘至土瓜灣一帶，目前有約 3,000 幢私人住宅，約一半是上世紀70 年代或之前落成，樓齡逾四、五十年的，可見九龍東的換樓需求已十分殷切，再加上可觀的就業人口帶來大量優質住戶與租客，故對啟德發展區的住宅前景看高一綫。 |
